財産分与の登記  〜離婚と住宅ローン残金〜

離婚をされる際の登記のご相談として、

『自宅マンション・自宅一戸建ての財産分与の登記をどうしたら・・・』

というご相談があります。

 

多くの場合は、住宅ローンが残っているので、今後どのようにしたらよいのかという事と、

ご夫婦のどちらかが、継続してその住居に住むことを希望されるようなケースです。

 

この様な財産分与の登記に関するご相談があるような場合、

ある程度の知識や実務での解決方法を知っておかれる事はとても重要になります。

 

様々なケースがありますので、一概に判断はできませんが、

以下に一般論として、財産分与の登記においての代表的なケースを挙げてみましょう。

 

 

 

不動産を売却(売買登記)されて、住宅ローンを返済(抵当権抹消)されるケース


ご自宅を処分してしまう方法です。

双方とも、ご自宅に対してのこだわりがあまりないような場合には売却をされる場合が多いようです。

 

不動産業者や任意売却関連の会社への相談にいかれた場合にも、まず勧められやすい方法論です。

売却によって、住宅ローンが残るケース住宅ローンが消えて売却残金(余剰金)が残るケースと、

二つのパターンがあります。

 

 

●住宅ローンが消えて、売却残金(余剰金)が残るケース


このケースについては、そんなに心配事は発生しません。

売却残金(余剰金)を、あとはご夫婦で、どのように分配するのかを決めていけばよいからです。

 

ただし、売却の際には、コストがかかってくる事はしっかり把握する必要があります。

不動産会社に頼んだ際の仲介手数料等を、あらかじめ想定する必要が出てきます。

手数料の差し引いたうえでの、売却残金(余剰金)のシュミレーションが必要です。

 


●売却しても住宅ローンの残金が残ってしまうケース


このケースについては、いろいろと想定が大変な部分が出てきます。

オーバーローン状態のご自宅の売却を、任意売却と呼んでいる事が多いです。

(専門的な言葉で、売却代金より住宅ローン残金が多いことを、オーバーローンを言います。)

 

例えば、住宅ローンが2000万円残っていて、売却金額が1400万円であったような場合。

住宅は無事売れたものの、600万円の負債は残ってしまう事になります。

この600万円をどうしていくのか・・・、という所が任意売却の話の重要な所になります。

 

原則的に、今の住宅ローンの金融機関(上記の例だと2000万円の住宅ローン融資銀行)は、

不動産を売却しても、600万円足りないのだから、家に対する担保(抵当権)を消したくありません。

 

ただし、このまま自宅の住宅ローンを払い続ける気もないようなケースにおいて、

住宅ローン融資銀行としては、ご自身で売却をして(任意売却)、1400万円でも回収した方がよい、

と判断されるケースもあります。

 

なぜこのような判断が出てくるかというと、

そのまま住宅ローンの未払いから裁判所の競売となった場合に、

通常の売却金額よりも、競売売却代金はどうしても安くなってしまう傾向があるからです。


これは、競売で買受をされる際には、原則的にはキャッシュで一括での支払いとなりますから、

多くの場合は、通常の不動産市場での売却よりも安くなってしまう傾向があるからです。

(*住宅ローン審査を通している時間がない。)

 

ですので、住宅ローン融資銀行としては、

競売になるよりは任意売却をしご本人さんがしていただくほうが、

回収金額が結果として増えるという、実情があります。

 

そして、このような場合には、600万円の残金をどうしていくのか・・・、という問題が出てきます。

銀行サイドとの交渉について弁護士先生や任意売却専門会社への相談が必要となってくるところです。


また、残金の支払いができないので自己破産という手続きを選んで行かれるようなケースもあります。

ここは、どこまでの人が住宅ローン残金の後始末をしないといけないのかについて、

よくよく検討される必要が出てくるところになります。


様々な検討やどのような専門の方を利用されるかの検討が、必要になっていかれると思います。

自己破産というような選択肢もちらついてきますので、かなり悩ましい状況であると言えます。


 


〇 自宅を売却(売買登記)せずに住み続けるケース

 

次に、ご自宅の売却をしないで住み続けるようなケースになります。

ご主人さんサイドが住み続けるケースと、奥さんサイドが住み続けるケースに分けて見てみましょう。

 

 

・ ご主人さんサイドが住み続けるケース

 

●所有者が夫で、住宅ローン契約者も夫であるような場合

 

ご主人さんがご自身の住宅ローンを支払って、住んでいくことになります。


この様な場合に、問題となってくるのは、

奥さんのほうが連帯保証人や連帯債務者として名前が入っているようなケースになります。

 

銀行には、「今回離婚をするので、連帯保証人や連帯債務者としての名前を消して。」と言いたい所ですが、

中々応じてくれる金融機関は少ないようです。

住宅ローン融資銀行にしてみれば、奥さんを連帯保証人や連帯債務者から外すメリットは何もないからです。

 

しかしながら、代わりに連帯保証人をご主人さんサイドの身内から提供されるような場合は、

奥さんのほうが連帯保証人や連帯債務者を外してもらえるようなケースもあります。

融資銀行にしてみれば、夫サイドの親兄弟、ご親族から、ある程度の保証(収入や資産)が確保できれば、

奥さんにこだわる必要もないからになります。

そのような目線からも、奥さんとしては、ご主人さんとのしっかりとした話合いや約束が必要になっていきます。

 

また、将来ご主人さんが住宅ローンの支払いが出来なくなったような場合に、

住宅を売却しても住宅ローン残金に足りない場合は、残金の請求は奥さんにも来てしまう可能性があります。

随分と時間がたってからこのような請求が来てしまって困ってしまうようなご相談も多いようです。

 


また、もう一つ注意しておかないといけないのは、表面上は夫の名義だけであっても、

夫婦が婚姻後に取得したようなご自宅について、夫婦の共有財産となってくる可能性があるところです。

購入の際に資金をだれが出されたのか等々、いろいろな場合がありますので一概には言えませんが、

ここの部分については、税理士先生や場合によっては弁護士先生との協力が必要となってくる部分です。

 



 

●所有者が夫婦で、住宅ローン契約者も夫婦であるような場合

 

ご主人さんがそのまま住み続けるのであれば、妻の持分や住宅ローンを残すことは、通常はされません。

離婚をされた段階で、法律上は赤の他人になるため、このような不安定な状態を置いたままにすることは、

ほとんどの場合について、得策ではないからです。

 

具体的には、

妻の所有権の持分を、夫に移転をします。移転の登記原因は財産分与や(夫婦間)売買となります。

この際に問題になってくるのは、奥さんの持分についている抵当権や連帯債務者としての地位になります。

 

よくなされているのは、融資銀行において『借り換え』手続をとられるケースです。

新たに融資を受けて、夫と妻の古い担保(抵当権なり、連帯債務者の責任)は消してしまって、

夫一人名義の新しい担保(抵当権)を設定するようなやり方です。

 

登記の順番としましては、

  夫婦の古い抵当権の抹消  ⇒ 奥様の持分を夫に移転 ⇒ 新しい抵当権(夫名義)を設定

という流れになります。

 

ここでのキーポイントは、新たに融資(借り換え)の審査が通るかどうかになります。

 

ここは住宅ローン融資の審査そのものとなってきます。

ご主人さんの収入等の条件が、融資銀行の審査に合うかどうかが分かれ目となります。

また、融資条件が良い所、ある程度融資審査が緩い金融機関に借り換えをされるケースも多いようです。

 

また、夫サイドの親御さんやご兄弟等が連帯保証人になられて、新たな住宅ローンを通されるケース、

親御さんやご親族等からの援助資金をもとに、住宅ローンの借り換えをされるケースもあるようですので、

ここの部分も、各ご家庭ご家族の事情によって、様々になります。

 

 

また、時々相談の際におっしゃられることで、

『住宅ローンはそのままおいておいて、妻の所有権の持分を夫に移してしまえばいいのではないですか?』

という質問があります。

 

これは、大変リスクの高い選択肢なので、全くおすすめできません。

なぜならば、ほとんどの住宅ローンの融資条件において、

所有権の持分の勝手な移動を認めていない条項が入っているからです。

最悪の場合は、契約条項に違反したという事で、住宅ローンの一括返済を迫られる事も考えられます。

 

融資銀行にお世話になって、自宅(マンション、一戸建て)を購入したのですから、

持分等の移転などを検討するには、しっかり融資銀行に相談してからでないといけない。

という事は、ある意味当たり前のことかもしれません。

 

 

 

 

 

 

・ 奥さんサイドが住み続けるケース

ご相談の際に、奥さんサイドがそのまま住まれる事を望まれるケースも近年多いように感じます。

 

時々、離婚後も、夫名義のままで、住宅ローンも夫が契約者のまま、住み続けるようなケースもありますが、

その後に夫が住宅ローン支払いをしていないので、どうしたらいいですか・・・、というご相談もありますから、

リスクは高いかと思われます。

 

 

●自宅名義を妻名義にし、住宅ローンも妻名義にしてしまう方法 

(夫の持分名義を妻名義にし、夫名義の住宅ローンを妻名義にしてしまう方法)


この方法については、上記の借り換えと同じケースになっていきます。

ですので、奥様の方の住宅ローン(借り換え)の融資銀行の審査が通れば、特に問題なく解決に至ります。

 

登記の順番としましては、

 夫名義(或は共有名義)の古い担保(抵当権)の抹消 ⇒ 奥様に所有権(持分)移転

 ⇒ 奥様の新しい担保(抵当権)設定

という流れになります。

 

 

この方法論が通るケースは、奥さんのある程度の安定収入があるような時です。

 

パートや契約社員等での収入のケースですと、中々融資銀行の審査を通すのは難しくなってきます。

住宅ローンの返済基準を満たす収入(年収)があることが前提条件となってきますので、

正社員以外の勤務状況においては、『借り換え』の方法論は難しい面もあります。

 

ただし、親御さんやご親族において、住宅を守る為に連帯保証人等になられるケースや、

親御さんご親族兄弟等から、古い担保をけすための協力態勢(方法論も様々です)取られるケース等もあり、

こればかりは、その方その方に応じて、ケースバイケースのように見受けられます。

 

 

奥さんサイドとしては、特に引き取られる子供さんがおられるような場合に、

引っ越しのコスト、新しい賃貸の部屋を借りるための敷金等のコスト、

引っ越しそのもののエネルギーや、かかる時間の問題、子供の気持ちの問題等を見据えて、

何とか今の自宅に住み続ける方法を強く望まれるケースは多いようです。

 

ここは、融資銀行や、ご家族やご親族との話し合い、等々がとても重要となってきます。

 

 

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・・・以上がおおよその選択肢になるかと思います。


この様な内容をある程度は頭に入れたうえで、今後の検討をされることが重要になります。

 

 

不動産業者や任意売却の会社に相談にいかれれば、どうしても住宅の売却に話が流れがちですし、

FP会社等のコンサル系の会社であれば、借り換えや保険等の見直しの角度から、

アドバイスを受ける比率は高い事は覚えておかれた方が良いと思われます。

 

ご自身の本当の方針にしっかりとその会社の提案があっているのならば、

こんなに心強い味方はいませんから、しっかりご依頼をかけられれば良いと思います。

 

 

また、離婚の話合いがまとまっていて、

家の財産分与の登記について、第三者的な立場からのアドバイスを望まれるのならば、

登記の専門職である司法書士に相談にいかれるのが、個人的には一番良いかと思われます。

 

地域地域において、しっかりとお仕事をされている司法書士の先生であれば、

融資銀行等について、ご自身にとってのある程度有利な融資銀行等についての地域の情報であるとか、

相談の中で、離婚そのものの交渉がまだ必要な際は、すぐ弁護士先生を紹介して頂いたりとか、

税務の目線が必要であれば、税理士先生に相談をお願いさせて頂いたりのナビゲート等について、

きっと、しっかりとしていただけると思います。

 

また、離婚そのものの話がまとまっていないようであれば、

ご自身たちや親御さんを含めた話し合いをしっかりまとめる形にされるのか、

初めから弁護士先生の所へ相談にいかれる事がまず第一にしないといけない事となります。

財産分与の登記や担保の借り換えの話は、その線引きがしっかりなされた後の作業となっていきます。

 

 

その中で、『ご自宅の登記名義をどうされるのか・・・。』という事について、

しっかりと検討をされていかれれば、

大きなロスや選択間違いは起こりづらいと感じます。

 

 

『離婚』というシーンは、人生において色々な意味合いで大きな節目の時になりますから、

賢明な選択をされていかれる事が、とても重要と感じます。

 

後々後悔のないような選択肢を選んで行かれる事を願っています。

 

 

 

 

 

 

 

 

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